Co może obniżyć wartość nieruchomości? Aspekty, których właściciel często nie bierze pod uwagę

Właściciel mieszkania czy domu zazwyczaj doskonale zna jego zalety. Wie, ile kosztował remont, pamięta wymianę okien, nową kuchnię czy urządzenie ogrodu. Nic więc dziwnego, że kiedy próbuje oszacować wartość nieruchomości, często patrzy na nią przez pryzmat własnych nakładów. Rynek nieruchomości jest jednak mniej sentymentalny. Na cenę wpływają również aspekty, których na pierwszy rzut oka wcale nie widać.

Nie tylko metraż decyduje o wartości

Dwa mieszkania o takim samym metrażu mogą mieć zupełnie różną wartość. Znaczenie ma między innymi piętro, rozkład pomieszczeń, ilość naturalnego światła, ekspozycja okien, balkon, taras czy dostęp do miejsca parkingowego. Dla jednego kupującego parter z ogródkiem będzie ogromnym atutem, dla innego wadą ze względu na mniejszą prywatność. Podobnie jest z układem mieszkania. Duży metraż nie zawsze oznacza funkcjonalne wnętrze. Wąski przedpokój, przechodnie pokoje czy niewielka kuchnia mogą sprawić, że lokal będzie mniej atrakcyjny niż inne mieszkanie o podobnej powierzchni.

Co znajduje się za oknem?

Widok z mieszkania może być dużym atutem, ale również źródłem problemu. Właściciel przyzwyczajony do zieleni za oknem może nie sprawdzać, czy znajdująca się obok niezabudowana działka w przyszłości nie zostanie przeznaczona pod zabudowę. Nowy budynek może całkowicie zmienić charakter otoczenia, ograniczyć dostęp światła albo pozbawić mieszkanie dotychczasowego widoku. Znaczenie ma więc nie tylko to, co znajduje się wokół nieruchomości dzisiaj, ale również sposób zagospodarowania sąsiednich terenów. Przy profesjonalnej wycenie analizowane są między innymi lokalizacja i przeznaczenie nieruchomości oraz dane dotyczące podobnych obiektów.

Hałas, do którego można się przyzwyczaić

Ruchliwa ulica, tory kolejowe, zakład przemysłowy albo intensywnie działający lokal usługowy mogą wpływać na atrakcyjność nieruchomości. Problem w tym, że osoba mieszkająca w danym miejscu od wielu lat może przestać zwracać uwagę na hałas. Potencjalny kupujący nie ma jednak takiego „przyzwyczajenia”. Dla niego odgłosy samochodów czy pociągów mogą być jednym z pierwszych elementów, które wpłyną na ocenę mieszkania lub domu. To dobry przykład czynnika, który właściciel może uznać za mało istotny, podczas gdy dla rynku będzie on realną niedogodnością.

Remont nie zawsze podnosi wartość o wydaną kwotę

Właściciel, który wydał 100 tysięcy złotych na remont, może oczekiwać, że wartość nieruchomości wzrosła dokładnie o tę kwotę. Nie jest to jednak takie proste. Rynek nie wycenia nieruchomości na podstawie rachunków za materiały i robociznę. Znaczenie ma przede wszystkim efekt przeprowadzonych prac. Nowa instalacja, poprawa funkcjonalności czy usunięcie poważnych problemów technicznych mogą zwiększyć atrakcyjność nieruchomości. Z kolei bardzo kosztowne, ale mocno indywidualne wykończenie niekoniecznie będzie odpowiadało kolejnemu nabywcy. Czasami przyszły właściciel i tak będzie chciał urządzić wnętrze według własnych preferencji.

Problem może tkwić w dokumentach

Nieruchomość może wyglądać świetnie, a mimo to mieć cechy wpływające na jej wartość, których nie da się zauważyć podczas zwykłych oględzin. Znaczenie może mieć między innymi stan prawny, ustanowione służebności, ograniczenia dotyczące korzystania z nieruchomości czy kwestie związane z przeznaczeniem działki. W przypadku gruntów szczególnie istotne jest to, co faktycznie można na nich wybudować. Duża działka nie musi być automatycznie bardziej wartościowa od mniejszej, jeżeli ma niekorzystny kształt, utrudniony dostęp do drogi albo ograniczone możliwości zabudowy.

Lokalizacja ma więcej znaczeń, niż się wydaje

„Dobra lokalizacja” brzmi świetnie w ogłoszeniu, ale jej znaczenie zależy od tego, kto będzie korzystał z nieruchomości. Rodzina może zwracać uwagę na szkoły, przedszkola i tereny zielone, podczas gdy osoba dojeżdżająca codziennie do pracy będzie bardziej zainteresowana komunikacją i czasem podróży. Nie bez znaczenia pozostaje również charakter całej okolicy. Bliskość ruchliwej drogi, terenów przemysłowych czy obiektów generujących hałas może obniżać atrakcyjność nieruchomości mieszkalnej. Z kolei dla lokalu użytkowego podobne sąsiedztwo może mieć zupełnie inne znaczenie.

Właściciel widzi nieruchomość inaczej niż rynek  – znaczenie współpracy z rzeczoznawcą majątkowym nieruchomości

Właśnie dlatego samodzielne określenie wartości nieruchomości może być trudniejsze, niż się wydaje. Właściciel zna jej historię, pamięta poniesione koszty i doskonale zna wszystkie zalety. Nie zawsze jest jednak w stanie spojrzeć na nią z perspektywy osoby, która dopiero rozważa zakup. W takich sytuacjach pomocny może być rzeczoznawca majątkowy nieruchomości, który dokonuje oceny z uwzględnieniem cech konkretnego obiektu oraz sytuacji na lokalnym rynku. Jeżeli potrzebna jest profesjonalna wycena mieszkania, domu, działki czy innej nieruchomości na terenie Śląska, takimi usługami zajmuje się między innymi Barbara Włodarczyk, rzeczoznawca majątkowy z Jaworzna. Jej działalność koncentruje się wyłącznie na nieruchomościach, a wykonywane wyceny obejmują między innymi mieszkania, domy, działki oraz nieruchomości komercyjne.

Co naprawdę decyduje o wartości nieruchomości?

Nie ma jednej cechy, która przesądza o wartości mieszkania, domu czy działki. Czasami będzie to lokalizacja, innym razem stan techniczny, możliwości zabudowy, sąsiedztwo albo cechy samego budynku. Co ważne, kilka pozornie niewielkich niedogodności może w połączeniu znacząco wpłynąć na atrakcyjność nieruchomości. Dlatego przed podjęciem ważnej decyzji dotyczącej sprzedaży, zakupu czy podziału majątku warto oprzeć się na czymś więcej niż cenach podobnych ogłoszeń. Rzetelna wycena od rzeczoznawcy majątkowego nieruchomości pozwala spojrzeć na nieruchomość z perspektywy rynku, a nie wyłącznie jej właściciela.